都市更新概念階段 Q&A

一、都市更新概念階段

Q1、什麼是都市更新？

「都市更新」其實是政府擬定《都市更新條例》等相關法規，以獎勵容積（在原來的容積率之外獲得額外的容積率，可提高樓地板面積）、賦稅減免、政策補助等優惠方式，在都市計畫範圍內，鼓勵建商或民眾提出申請「重建、整建或維護措施」，同時具有多數決的機制，並針對本市窳陋、老舊、衰敗的地區，透過政府與私人團體的努力，擬定綜合性再發展計畫，並經由專家學者審議核定，辦理拆除重建、整建或維護，以達復甦都市機能、改善居住環境、提升房地產價值。

因此，都市更新不只是狹義的房屋改建，而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式，在兼顧社會、經濟、環境等層面下，促成都市再發展。

Q2、都市更新與一般舊屋改建有何不同？

都市更新是在都市計畫範圍內，為了復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益為目的，土地再開發利用上，由政府評定或受理民間申請劃定更新地區與更新單元，實施重建、整建與維護。

此外，都市更新採多數決機制，土地及合法建物所有權人超過一定比例之人數及一定比例之土地總面積、合法房屋總樓地板面積之同意即可實施，對於少數不能配合者及公有土地參與都市更新具有強制性。
    與一般舊屋改建不同的是，都市更新的面積通常較大，需整合的戶數較多（逾七人），但都市更新在取得大多數權利關係人的同意後，即可排除大多數人的反對，並可改善社區環境，增加更新後的坪數。

Q3、參與都市更新有什麼好處？

從居住安全來說，都市更新政策希望鼓勵民眾將沒有防火構造的房子，或鄰棟間隔不足的老舊房子，改建成比較安全的新房子，以提高公共安全。從改建利益來看，都更後的房價容易上揚，等於改善了自有居住空間，又賺到了土地、房屋增值的好處。同時，重建的建築容積率較大，而且有賦稅優惠，並可享多項政府補助。

一、建築容積：視更新基地需要及貢獻度，給予適度之建築容積獎勵，最高不超過該基地法定容積50%或30%法定容積加上原容積。

二、賦稅減免：

1、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。

2、更新後地價稅及房屋稅減半徵收兩年。

3、依權利變換取得之土地及建物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。

4、不願參加權利變換領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。

5、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

6、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

三、融資優惠：對於實施都市更新事業之資金，政府訂有都市更新事業優惠貸款要點提供優惠利率之融資。

       

所以民眾參與都市更新於開發過程中，其所有權人權益除受都市更新條例保障，依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，更新改建後可享有最高1.5倍法定容積（樓地板面積）獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外，在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

   

若非由都市更新途徑辦理屋舍重建，土地則需依照法定容積辦理重建外，亦不能享有上述各項優惠。

Q4、都市更新一定是拆掉老屋、重建新屋嗎？

不一定，也可以是老屋拉皮或周邊公共設施改建。依照法規，都市更新可分為下列3類：

1、重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共

       設施，並得變更土地使用性質或使用密度。                                   
2、整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
3、維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

其中整建或維護都市更新事業，可以申請補助：

    可分成兩種補助，分別為規畫設計類與更新工程類，前者是整建維護都市更新的規畫設計經費，後者為整建或維護更新工程的實施費用。

就補助經費額度而言，又可分兩個地區來進行補助：

1、一般地區：以不超過核准補助項目總經費的45％及新台幣1,000萬元為限。

2、策略地區：以不超過核准補助項目總經費的75％及新台幣1,000萬元為限。

Q5、老房子要符合哪些條件才能申請都更？     

簡單來說有兩個條件最重要，首先是屋齡。以房屋構造區分，加強磚造的屋齡要在20年以上，鋼筋混凝土要在30年以上。

第二是基地大小。若基地只有一面臨路（都市計畫內的計畫道路），那麼基地面積須2,000平方公尺（約605坪）以上；若雙面臨路（兩條計畫道路），就要1,000平方公尺（約302.5坪）以上，才符合資格。

Q6、申請「都市更新」程序重建，應該要經過多少原居民同意？

共有3種比例條件，看房子坐落的土地，是符合哪種類型的都更案：

1.政府主動公告都更：土地及建築物所有權人均超過3/5同意，加上這些同意者

所持有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3同意者，就可以送件。

2.居民自行重劃都更：土地及建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意，就可以送件。

3.因災害而經政府迅行劃定都更：土地及建築物所有權人均超過1/2，並其所持有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2之同意。

Q7、與建商合作都更，原住戶必須拿出錢嗎？

通常原地主（住戶）可用兩種方式得到重建後的利益，一是領取更新前的價值，也就是現金，不分配房屋；另一種是接受更新後分配到的房地產，但原住戶並不是一定不用出錢。
    住戶可用舊屋換回新房子，價值勢必提升；如分回的面積比原來小，真的不敷使用，可選擇出售新房，在附近一定能買到比舊屋面積更大的中古屋。對住戶來說，不論投資或自用，都立於不敗之地。

Q8、原住戶不想參與都更重建時，能獲得什麼樣的補償？

   可獲得現金補償。根據《都市更新條例》第31條規定，不願參與分配的原住戶，得以現金補償之。

Q9、參與都更的作業程序主要可分為幾個階段？

參與都更主要可分為3個階段：

首先要看你家房屋所在的土地區段，是否有被政府公告為都市更新地區，如果是，才能和左右鄰居合組成一個都更單元，進行都更計畫的申請。如果不是公告的都更地區，但符合都更相關條件與標準，也可以和鄰居合組成一個共同的改建單位，以都市更新促進會的形式，向政府申請劃定為都市更新地區。簡單來說，一個都更案共可分為以下3階段：

階段1：政府主動劃定為都市更新地區，或居民自行合組都更單元暨都市更新計畫書，然後向政府申請土地的都更劃定。

階段2：居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，申請審查。

階段3：執行政府已核准通過的「都市更新事業計畫」。

另外，內政部營建署也委託都市更新研究發展基金會，建置了「都市更新網」，內容包括關聯式法規查詢，招商資料以及民間都更個案資料，也是值得參考的網站之一。

Q10、與建商合作「都市更新」，跟一般與建商合建方式，在條件和程序上有什麼不同？

首先，以一般方式談合建，只須按照一般建築管理程序，建照送審通過就可以開始蓋了，但要透過《都市更新條例》規定進行的合建案，就必須擬定各式計畫書送審，辦數次公聽會的程序。
    其次，申請都更案必須在屋齡、基地面積等條件上符合《都市更新條例》及相關法規的規定，但合建就沒有那麼多限制，只要地主（住戶）與建商談妥，就算是只有一幢公寓的大小，也能拆掉重建。

Q11、參與都更時，有哪些賦稅減免優惠？

更新地區內的土地與建築物，可依下列規定減免稅捐：

 1.更新期間土地無法使用，免徵地價稅；仍可繼續使用，減半徵收。但未依計畫進度完成更新，而責任在土地所有權人，將依法課徵稅捐。

 2.更新後地價稅與房屋稅，減半徵收2年。

3.依權利變換取得的土地與建築物，在更新後第一次移轉時（也就是分回來的房子第一次轉手時），減徵土地增值稅與契稅40％。

4.不願分房子而選擇拿錢者，減徵土地增值稅40％。

5.實施權利變換應分配的土地，沒有達最小分配面積單元，而改領現金的人，免徵土地增值稅。

6.實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔（也就是合建須與建商分擔的成本），免徵土地增值稅及契稅。

Q12、辦理都市更新流程？ 

辦理都市更新分為下列二個階段：

第一階段：都市更新事業概要 

 1.申請資格：更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10，並且其所有私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意

  

 2.報核程序：

      a.舉辦公聽會擬具事業概要

      b.檢具公聽會記錄及事業概要向本府申請核准

      c.事業概要核准後得自組更新團體或委託更新事業機構實施

 

第二階段—都市更新事業計畫

  

 1.申請資格：實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，應達下列同意比例門檻。

      a.依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3/5，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3之同意。

      b.依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意。

    2.報核程序

      a.舉辦公聽會擬具事業計畫。

      b.檢具公聽會記錄及事業計畫向本府申請報核。

      c.公開展覽30日，並舉辦公聽會。

      d.召開都市更新審議委員會幹事會議審查。

      e.召開都市更新審議委員會審議。

      f.本府核定實施。

Q13、聽說都更能提供更好的容積率獎勵，內容是什麼？

除了《都市更新條例》第44條，針對5種情況給予適度的建築容積獎勵之外，《都市更新建築容積獎勵辦法》將省能減碳、綠建築、智慧型建築、生態城市等項目納入獎勵範圍。

另外，符合各級主管機關指定為「策略性再開發地區」者（鐵路及捷運場站400公尺範圍內、都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者、其他配合重大發展建設需要辦理都市更新，經地方主管機關報中央主管機關核定者），可突破現行都市更新容積獎勵上限至「法定容積2倍」或「法定容積0.5倍加上現況容積」（法定容積：都市計畫或其法規規定之容積率上限×土地面積所得之積數）。

Q14、實施者是誰？ 

實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。

公辦更新時，市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施；民間自辦更新時，除地主自辦、土地所有權人7人以上合組更新會擔任更新實施者外，並得委由更新事業機構實施。