都更開發快速(簡易)評估與案例

都更開發快速(簡易)評估與案例     吳錦宗

   最近與許多朋友、同學談到都更，發現台北市約有三分之一的人口都直接或間接参與都市更新，也都希望都更能如期圓滿進行，事實上沒有人希望社區鄰居中出現釘子戶，也不願自己成為社區重建、發展的阻礙。

   大家都知道都更在政府的獎勵、審核下，可說有百利而無一害，或保守的說一定是利大於弊，以更新前、後的價值論至少可以增值1倍以上，或更簡單的說1間舊房可換2間舊房，都更興建期間有拆遷補償費、免徵土地增值稅.....等優惠，但事實上都更的成功率太低，時間太長，主要原因是都更是一項新的事業，即使個別的建築師、地政士、估價師、營造商…也很難洞悉全局，更何況老社區的年長者更不可能知道都更是什麼東西？不相信天下會有這麼好的事，不用花錢竟可換更大坪數的新房子，對建商的不信任感，對住戶間彼此的猜忌，辜負了政府的美意，也錯失了自己改善居住環境，增進財富的機會，這就是我們『都更服務』小組想到的商機，設法讓相關資訊透明、客觀、流通解決地主疑惑、服務地主平衡權益，讓大台北的都更條例修正後能如雨後春筍、蓬勃發展。

   茲提供本人多年經驗的快速評估方法，以解決初期參與都更的地主作為參考，若尚有要詳加說明者請與我聯絡！

ㄧ、都更概況

87年11月11日中央公布都市更新條例，台北市迄今核定實施104件，93年前核定計7件，93年核定5件，94年核定8件，95年11件，96年19件，97年20件，98年20件，99年14件。其中已完工僅26件，施工中26件。

二、都市更新可行性評估

自行劃定更新單元需符合下列規定：

(ㄧ)基地規模

(二)非空地過大

(三)十四項建築物及地區環境評估標準需符合三項以上指標

三、協議合建比例速算法【模擬案例】

(ㄧ)  (造價 × 1.25 × 1.3 )  / 售價 ＝ 實施者分配比例

       例ㄧ：○○區（商業用地）都更案    地上 ××F /地下 ×F

             造價：18萬/坪    

             售價：80萬/坪

             則實施者分配比例 ＝ 18 × 1.25 × 1.3 / 80

                              ＝ 36.56%

       例二：○○區（住宅用地）都更案    地上 ××F /地下×F

             造價： 18萬/坪      

             售價：100萬/坪

             則實施者分配比例 ＝ 18 × 1.25 × 1.3 / 100

                              ＝ 29.25%

四、分配量體試算

(ㄧ) 總銷坪

    土地面積 × 容積率 × (1+獎勵容積率) × 銷坪係數 ＝ 總銷坪

  

五、都市更新實施方式

(ㄧ)協議合建方式

自行劃定以協議合建為主，但採「權利變換方式」實施都市更新事業。依據合建契約條款進行權利價值分配並配合相關作業。

(二)權利變換方式

公辦都更先行協議底標，再行權利變換，但以更新後總值與共同負擔為分配比例，兩者擇優，故競標前需有地主更新前後權利鑑價、共同負擔計算及權利變換試算，以縮減兩者差異。

六、協議合建分配方式

    坪數主義轉換為價值選配

七、全案了解 (地塊財務分析)

    私地主參與都更可能性分析