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壹、前言
都市更新為台灣未來都市發展重要的方向。在歐美日本等先進國家，隨著都市發展逐漸停滯，在七○年代以後的都市政策，均由過去的擴張主義轉而回到市中心，以都市更新為最重要的大趨勢。我國在經歷了四十年高度經濟成長與都市發展之後，也已經到達此一瓶頸。因此未來都市的發展將不再追求量的增加，而是以追求現有都市品質的提昇為目標。
貳、都市發展的主要問題
一、都市成長失控，郊區開發導致市中心衰頹：
都市成長失控，都市計畫不斷向外擴張卻低於實際需求，因無法掌握都市成長，公共設施興闢往往不敷使用。
美國在1950-70年代就是因為大量郊區大型購物中心興起，引發市中心的蕭條而造成都市的危機。
二、市中心地區公有地閒置影響都市發展
市中心地區大面積公有土地低度利用，造成都市機能不彰，妨礙都市發展，浪費珍貴之土地資源。其實只要市中心公有地能夠積極運用，就可以代替郊區大量的新社區開發。
三、都市社區住宅品質低落，權屬複雜，違佔建問題嚴重
老舊社區大多興建於三、四十年前，當時的社會經濟條件較差，因此社區住宅品質較差，居住面積過於狹小。時至今日雖然經濟條件已經逐漸提昇，但因為複雜的產權關係而不易改建。建商在面對眾多地主時，也因為非常困難整合，而降低了投資意願。
四、都市缺乏歷史及文化特色
由於過去快速的都市化，各個城市的發展在快速開發之下殊少展現特色，每每形成「複製城市」的感知。甚至許多深具歷史文化的小鎮、聚落也都被都市計畫破壞無遺。台灣過去都市發展的經驗，以拆除老屋蓋新屋為其主要方向，而忽略了對於歷史記憶的保存，這使得台灣都市的現代化過程失去其特色。
五、公設數量不足，財源不足
公共設施及公共服務受限於地方財源不足，供給量不足服務品質不佳，都市服務供需失調。
未來自進行更新時若無法有效增加公共設施，並為政府找到充足的財源，將使得都市更新失去改善舊市區之原意。
六、市區公共空間品質低落
市區內人車爭道，交通混亂，停車空間不足，人行活動毫無尊嚴可言，徨論無障礙空間之實現。無論是人行道、廣場、街道、公園、公共運輸系統等都有必要大力的提昇。
目前的台灣社會是有史以來最富裕的階段，然而我們都市的公共空間品質卻是相當低落的，和我們個人家中的空間品質相較實不相襯。似乎開發越多，都市環境品質就越惡劣。目前法令雖然都有開放空間的獎勵，但是往往被誤用為提供私用庭園。
七、缺乏都市防災系統
台灣都市潛在的災害包括地震、颱風、水災、火災、山崩地滑等。防火方面來看：老舊市區缺乏完善規劃，大多為非防火構造建築、缺乏防火間隔、逃生通路狹窄或遭違章佔據。對地震而言：缺乏臨時疏散安置的廣場與開放空間，早期建物之結構安全亦堪慮。對於水災而言，老市區的排水溝僅能容納五年以下暴雨量，排水能力不足。密集都會區更有不少老社區建在危險的山坡地。這些危險的災害在早期開發的老市區均缺乏完善的都市防災系統，造成市民財產損失潛在風險大。
八、缺乏公私部門合作更新機制
都市更新牽涉複雜的公私有土地取得、拆遷處理、投資談判、都市計畫變更與融資問題。無論政府或民間企業單方面都無可能獨力完成。
但目前台灣的政府與民間企業缺乏互信之基礎，也缺乏完整的遊戲規則與機制，使得公私合作困難。例如政府對於應辦事項缺乏明確的承諾，政府首長不願承擔責任，民間投資者也常抱怨政府缺乏效率及單一窗口。公務人員擔心讓投資人有利可圖則觸犯刑法圖利他人罪，或遭致官商勾結的批評。這使得公私合作幾乎毫無可能。
參、推動都市更新政策建議
一、都市成長管理，停止郊區開發
於人口總量零成長目標，運用都市成長管理執行市政，實施容積率，推動建築容積總量管制，並停止郊區開發。
二、公有地扮演市中心發展觸媒角色
市中心公有土地應扮演帶動都市更新之觸媒(catalyst)角色，公有地之利用應以追求最大社會效益為目的，而不應以追求最大財務收入為目的。公有地亦應以公部門永久持有為原則，保有永續發展回收調整之可能性。
三、獎勵民間投資推動社區更新
強調以獎勵民間投資等方式藉重民間資源與活力投資社區更新。現有的都市更新條例已經有完整的體制可以促使社區整合地權，並給予開發商容積獎勵、稅賦減免等相關誘因。
目前台灣大多數舊市區的住宅社區大都窳陋破舊不堪，住宅品質及公共設施品質低落，一般住戶均有高度之意願進行更新。但過去往往因為土地產權複雜，公私有土地夾雜，造成更新困難，開發商投入之意願亦低落。與其鼓勵舊市區居民遷居偏遠的新市區或郊區，不如鼓勵其進行原地改建。
四、歷史保存及凝具社區共識建立特色
發掘並培植地方特色，透過民眾參與，及歷史文化、建物、空間、技藝、產業之保存，凝具強化城市生活共同體的價值。並且強化社區總體營造與城鄉新風貌之政策。
五、配合大眾運輸系統提供公共空間
透過大眾運輸場站周邊都市更新計畫之實施，加強建立都市大眾運輸系統與重要商圈人行綠帶系統及行人徒步空間，人車動線分離，有限度提供外圍停車場。過度提供停車場則會吸引更大量的車流最終將使交通系統癱渙。
六、建立都市防災體系
建立都市地區全面性防災體系，包括防災救災通道、共同管溝、避難公園廣場、緊急飲水儲備、防洪設施等，並建全緊急救護體系，避免大地震、大火災、大水災等對都市市民生命造成嚴重威脅。都市更新是建立都市防災系統之最佳機會，應利用都市更新計畫實施的機會提供各項都市防災設施。
七、建立自主性之更新計畫財源
目前之都市更新條例雖然已經對於提高民間投資獲利有容積獎勵、不動產證券化及稅賦減免的制度，但是對於不動產市場不佳之窳陋市區幫助仍然不大。而地方政府為了吸引投資人，勢必有配合興修公共設施之需要，但地方政府缺少財源。目前地方大多必須仰賴中央補助，此一財源並非自償性之財源，缺乏自主性。
八、建立公私部門合作之機制
地方政府具有公權力，民間企業有經營的能力。都市更新之工作相當困難，公私部門的合作才能創造市民的最大福利，此一原則在全世界各都市的發展中一再被證明。
目前全國各地方政府正逐漸開始推動都市更新，然而最迫切需要的則是建立可以推動公私部門合作之機制。其中包括：都市更新審議委員會、都市更新專責機構及政府專業承辦單位、詳細實施辦法的建立等。
中央政府應積極推廣輔導地方政府了解都市更新政策推動之重要性，訓練專業公務人員、建立更新專責機構及民間業者。
其中建立更新專責機構方面最具有政策指標意義，因為大多數地方政府官員缺乏不動產開發之專業技術，即使有很好的更新政策，也必須有專責機構執行，代表市政府與民間洽談合作開發事宜。才能減少民間投資人推動更新之障礙。
肆、都市更新目標及效益
一、增進公共利益
都市更新不只是老屋換新屋，如果只是單棟建築的改建，對都市公共的貢獻不大。都市更新應以增進公共利益為最終目的。所謂公共利益不只是實質居住環境的改善，也包括公共服務機能的提昇、就業機會的增加、文化資產的保存與都市弱勢者的照顧、政府財政的維持等。
只有在提昇公共利益的前題下，給予更新計畫實施者的各項獎勵才有正當性。如果更新計畫帶給都市的負面衝擊遠大於正面的好處，否則根本不該推動更新。
二、提昇都市機能
都市機能的提昇也應該是實施都市更新的主要目標。例如捷運系統的引進所帶動的都市機能調整，衰敗的商業中心重新引入商業活動機能，原本在市郊如今變成市中心的工業區產業轉型，文化設施的引入，市區人行系統的建立、停車等公共設施的引入等等。
唯有透過整體都市更新的手段，老舊市區機能的衰頹才有機會重尋生機，否則老舊市區必然無法與新市區相競爭。而都市機能的提昇才能使更多的市民受益，符合公共利益的原則。
三、改善居住環境
居住環境的改善不只是提昇住宅單元的面積，還要提昇整體品質並針對不同住宅需求的滿足。
所謂品質則包括防災、建築美觀、環境衛生、綠地與開放空間、學校等社區公共設施提供。住宅需求的滿足則應提供一定數量的中低收入住宅、單親家庭及老人住宅，確保弱勢族群在更新過程中不被犧牲。
四、增加就業機會
都市更新如果只解決了實質環境的問題，而沒有從根本解決產業與就業的問題，則受益者畢竟只是少數的地主。增加就業機會才能確保都市機能提昇、都市經濟維持活絡、都市財政健全、居住者有保障，進而使都市充滿活力。創造就業機會才是讓都市更新廣泛符合公共利益的基本條件。
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