未建立政府、地主 和業者間良好協商機制及信任平台，監察院糾正內政部

都更機制不彰 監院糾正內政部 （中央社記者蔡和穎台北5日電） 監察院今天通過監委李炳南等人提案，針對都市更新制度未建立政府、地主 和業者間良好協商機制及信任平台，糾正內政部。 監察院內政及少數民族委員會召集人洪德旋上午在監察院記者會表示，監察 院至少接到15個都市更新陳情案，政府、地主和業者三方缺乏信任是最大問 題，造成都更成效不彰，本質扭曲；委員會因此通過監委李炳南、劉玉山和 黃武次提案，糾正內政部。 李炳南指出，監委針對都市更新制度通案性調查後，認為內政部有3點疏失， 包括未積極推動建立有關都市更新私權爭議案件的法院外仲裁機制和非營利、 非政府組織，提供政府、地主和業者間的對話平台，「放任爭議未決」。 李炳南說，現行的都市更新以民辦為原則，公辦為例外，不只無法落實增進 公共利益，也造成私人利益衝突糾紛不斷，內政部未就現行都市更新推動方 式的缺失積極檢討謀求改進。

都更各階段投入之產業別--我國尚缺專職参與都更之公司

我國目前尚缺乏專職參與都市更新之公司，爰尚未形成都市更新產業。

都市更新具有綜合性、長期性及合作性等特質，於各階段參與之產業各有不同，依實施階段分為前置作業、更新中及更新完成等階段投入之產業類型說明如下

表1-3 都市更新處理方式於各階段投入之產業別

處理方式： 重建

前置作業

1.整合機構

2.工程技術顧問業（規劃設計）

3.建築師（建築設計）

4.都市更新會或都市更新業（都市更新事業機構）

5.不動產估價師

6.都市更新投資信託業

7.信託業

更新中

1.營造業

2.建築材料供應業

3.建築師（監造）

4.建築經理業

5.銀行業

6.不動產代銷經紀業

7.地政士

8.會計師

9.不動產投資信託業

更新完成

1.景觀及室內設計業

2.建物裝修及裝潢業

3.油漆及防蝕工程業

4.家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業

5.公寓大廈管理服務業

6.不動產仲介經紀業

7.不動產買賣業

8.不動產租賃業

9.觀光旅遊業、零售批發業、服務業、餐飲業、金融業、百貨商

場等產業

備註：

1.前置作業：指都市更新事業計畫審議核定前各項工作。

2.更新中：指都市更新事業計畫審議核定至興建完工報請備查階段。

3.更新完成：指完工使用及營運階段。

4.資料來源：摘錄自［都市更新產業行動計畫］--行政院99年11月16日

                      院臺鍵字第0990062966號函核定

資訊透明不等於專業知識！

   文林苑事件很多人認為起因於資訊不公開透明，王家說不知道其住家被劃入都更範 圍，這問題要解決其實不難，如每次的開會通知要求里長負起告知都更劃定範圍內所有住戶開會期日的責任，加以現在修法朝向提高各階段門檻，若規定住戶同意比例須達50％才能送事業概要，則預定實施者至少須發二年以上的時間整合，事業計畫送核後，若還有住戶說不知道本社區正在進行都更那是不可能的事！

   但是，我想有了相關資訊尚不能解決地主的疑惑，無法配合推動都市更新，因為資訊透明不等於都更知識豐富，大家知道都市更新知識領域含括都計、建築、估價、營造、地政、稅務、市場、管理、法律等等多項專業，實非一般人短期內所能了解，且達到一定程度。

   因此地主應加強學習專業知識，或是委託可信任的機構代理社區與建方議價就顯得非常重要！政府近日雖成立了非官方組織＂台北市都市更新推動中心＂，作為地主與建方間的協商平台，但以台北市已掛牌700多件來講，人力仍尚不足，所以，我們希望以志工的精神來協助推動，讓台北市民＂喜歡都更，歡喜都更＂！讓台北市真正的好好看！

辦理都市更新流程

都市更新主要分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」四個階段。
說明：
1.劃定更新地區或單元：透過擬定都市更新計畫，來進行劃定更新地區或劃定都市更新單元。更新地區是由政府劃定，更新單元則是由土地及合法建築物所有權人依相關規定申請（申請更新單元劃定詳Q55）。
2.更新單元劃定後，由申請人，取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/10以上同意門檻，舉辦概要公聽會後，向市政府申請核准事業概要。
3.事業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願，並取得都市更新條例第22條規定之同意比例，並舉辦事業計畫公聽會後，擬具事業計畫申請報核程序，由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施，如果是採協議合建即可進入計畫執行階段，採取權利變換實施，則尚須擬定權利變換計畫。
4.事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並委託三家估價公司，進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬定權利變換計畫，辦理報核程序。權利變換計畫經過審議通過後，由市政府核定實施，即可進入計畫執行階段。

·       資料更新: 2011/11/10 09:30

·       資料維護: 臺北市都市更新處

北市老屋想都更， 十四項指標須符合三項以上

未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地環境評定標準
	編號	內容
容易指標	指標3	RC屋齡30年的建物面積超過1/2
	指標9	不組足耐震標準（即78年以前）的棟數超過1/2
	指標6	距捷運站、重大建設、觀光據點200公持尺（以基地邊緣量測）
	指標8	4樓以上棟數戰1/3以上，且 4樓以上有1/2以上無電梯，法停低於戶數
不亦指標	指標1	非防活火構造超過1/2
	指標2	現有巷道寬度小於6米隻長度達1/2
	指標4	結構破損棟數達1/2
	指標11	合法建物建蔽率大於法定建蔽率，且 合法建物容積未達法容的1/2
困難指標	指標5	合法建物不符分區之面積達1/2
	指標7	無化糞池棟數達1/2
	指標10	道路未開閉闢面積達1/2
	指標12	平均每戶居住水準低於62.6㎡（約19坪） 低於93.9㎡戶數達1/2
	指標13	已指定之古蹟
	指標14	面積3000㎡以上或完整街廓，且 人數與面積均超過3/10同意

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都更處今天將成立「都市更新協檢服務櫃台」

腰斬 北市都更僅55件

中山區剩8件 信義區數量增

2012年10月01日

邱煜婷.報導

台北市的都市更新退燒了。據北市都更處「自行劃定更新單元」核准數量統計，今年至9月底，北市僅有55件通過比去年少了近一半。前3名為信義區13件、士林區10件、中山區8件；信義區年增6件，反而以往屬都更熱區的大安區、中山區下跌，中山區從去年23件下滑到今年僅8件。

財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，都更光走劃定更新單元、事業概要、事業計劃、權利變換等程序就要5年，加上修法等影響，使都更看似變冷，但事實上，「有需要的人還是會都更，冷卻的其實是想買老公寓投資的投資客。」至於信義區自行劃定更新單元數量多，丁致成分析，可能因為信義計劃區房價仍高，周圍老公寓都更後還有增值空間，今年才有較多案送件。
北市府為加速都更審核速度，都更處今天將成立「都市更新協檢服務櫃台」，預計每件都更案可縮短2~3個月的時間。 

志工服務的精神共同來推動都市更新！

這是30年來處境最嚴峻的一個世代

採訪阿司，談到他對未來的計畫與夢想時，他反問我：「你會不會覺得我很沒志氣？」我回答他說：「如果每個父母養出像你一樣這麼孝順，而且肯上進的孩子，他們一定會以你為榮！」

問題是，現在的台灣，真的能許一個有上進心、肯努力、肯打拼，像阿司這樣的青年，一個像樣的未來嗎？

每天工作時間長達十四小時的阿司，可能自己本身也不知道，對於二十五歲至三十四歲這個世代，也就是俗稱的六年級後段班以及七年級前段班，台灣經濟與社會大環境所帶來的挑戰是過去三十年以來最嚴峻的一次！

二十五歲至三十五歲這個世代，如果是受完大學或大專教育的年輕人，他們出社會第一個十年是落在二○○二年至二○一一年之間。台灣勞工陣線工作貧窮研究室主任洪敬舒分析，這個十年，台灣產業發展最大特色之一就是高科技產業因毛利率惡化開始大舉外移。加上整體產業升級失敗，企業一方面為了維持利率潤，同時為了因應經濟成長遲滯與鈍化，只有更變本加厲地追求成本下降，進而導致部份工時以及派譴工等「非典型就業」逐漸蔚為主流。「這個就是二十五歲至三十五歲世代薪資成長停滯，社會新鮮人起薪水準節節敗退的主要元兇！」洪敬舒斬釘截鐵地說。

從諸多總體數據進一步分析，二十五歲至三十五歲這個世代，堪稱是台灣失落的一代。他們出社會的第一個十年(二○○二年~二○一一年)，台灣GDP(國內生產毛額)成長率已經從上一個十年(一九九二年~-二○○一年)七‧二六%驟降至三‧三六%。大學畢業生初入職場的平均起薪水準則從二萬九一四三元倒退至二萬八二○三元。起薪不僅比上一世代(指五年級後段班到六年級前段班)更低，過去十年來的台灣薪資成長率更僅有九‧九三%，遠低於上一世代的四二%，更較四年級後段班與五年級前段班出社會的第一個十年(一九八二年至一九九一年)薪資高達一三四%的成長遠為遜色。

臺大經濟系教授林向愷指出，如果台灣產業升極步調依舊牛步化，企業還是老想著透過生產流製程的cost down來提高利潤，而不是往提高產品附加價值努力，未來十年情況恐怕更不樂觀。換言之，七年級後段班與八年級前段班就業大軍即將在下個十年紛紛進入職場，他們面臨的處境恐怕較現在更為嚴竣。

編按：本文節錄自9月27日出刊之823期《今周刊》「30歲，你靠什麼養活自己？」，本期《今周刊》除本篇完整內容外，並有「拉保險的計程車司機 - 懷抱夢想，生命總會找到出路」、「30歲創業 - 逆勢突圍，找到自已的新綠洲」、「職場之外 人生勝組必備的生存本領」等系列報導。

 (尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：今周刊823期   謝謝！)

(撰文/《今周刊》謝富旭)

個人心得 : 大陸打房、台灣打房、香港、新加坡也打房、但打了一、 二年，香港仍上漲十六.六％，新加坡也仍上漲三.四％，台北市的平均房價也還在漲；

          1982-1991                   1992-2001                  2002-2011

          30.1萬元/坪                  37.7萬元/坪                 54.6萬元/坪

2012年雖然政府祭出奢侈稅、實價登錄及信用管制等打房措施，但北市新推出個案動輒上百萬元/坪，對房地產衝擊的疑慮顯不如預期，其中 QE3成了房價最好的"低檔支撐＂， 通膨疑慮提高，與三年內利率維持低檔，成了房價最佳的兩大支撐點.

在此薪資難升、房價難跌的情況下，較好的思考是如何把淨資產整理提高，如果在一年四、五十萬元的固定收入之外，能夠多發心思於自家三、四十年的舊厝有計劃的再開發利用，所能額外獲得的效益應該會數倍於薪資所得，既符合環保有效再重複利用土地的理念，也能改善居住環境，增進公共利益，一舉數得，希望大家能以同理心、以志工服務的精神共同來推動都市更新！

加速都更重振民眾信心

郝：加速都更 年底務必成案 都市再生會議要求都更審議過程透明化 減少爭議 郝龍斌指至少要有1到2件成案 重振民眾信心

• 2012-09-27 01:28
• 中國時報
• 【林佩怡／台北報導】

　文林苑事件後，外界批都更腳步變慢，台北市長郝龍斌昨主持都市再生會議指示，今年底都更務必成案一到兩個，讓大家有信心，而且現在要拚經濟，加速都更腳步有助經濟發展。
　都更處簡報北市都更推動情形時表示，在老舊公寓更新專案部分，事業概要受理廿三案已核准六案，事業計畫廿三案中，五案經都委會通過、一案都審通過。另外，都更條例行政院已召會議開兩次，進入逐案討論，都更中心也已成立，目前正在招募人員。
　副市長陳威仁聽完報告後表示，都更涉及許多人權益，大家關心都更進度，若民眾可在網路上查詢，如進度到哪、都更審議意見等，讓都更審議過程透明化，減少爭議。郝龍斌也責成陳威仁專案督導，務必做到「分門別類、透明公開」，讓民眾了解都更進度。
　郝龍斌又說，相關單位要積極推動都更，今年底至少要有一到兩件都更成案，除讓同仁熟悉都更流程，成案後也讓民眾對都更有信心，這也是短期內最重要的目標。都更處則回應，以這個目標努力前進。
　都更處長林崇傑則說，目前老舊公寓共有四十六件都更申請案，進入事業概要及事業計畫各廿三案，其中有一案位於南港區，只要都更審議開會後，再通過核定，即可辦理都更，該案今年底可望成案。


台北市長郝龍斌昨指示，今年底都更務必成案一到兩個，讓大家有信心，而且現在要拚經濟，加速都更腳步有助經濟發展。
可見朝野都知道都更的重要，但期待每年個位數的成案，怎能令人感動，這其中必定還有許多有待努力的地方!資訊透明、多方協商，歡喜都更、多方幸福！每年至少有20個以上的都更成案，對照目前台北市將近700個的申辦案件應不為過吧!

2011年都市更新事業回顧分析

             2011年都市更新事業回顧分析

都市更新潛在商機大，亟待開發

都市更新產業行動計畫（核定本）

行政院99 年11 月16 日院臺建字第0990062966 號函核定

都市更新潛在商機大，亟待開發

我國早期建築法令規範不如現行規定嚴謹，大多數老舊建築物防災、抗震等安全係數不足，缺乏升降梯、無障礙設施及停車空間等設施，且部分地區較晚實施都市計畫管制，未妥善規劃都市空間，造成建築物棟距不足、巷弄狹小及缺乏公園綠地等問題，而發展較早之都市地區，普遍產生增建、違規使用及違章建築等情形，老舊建築物牆面斑駁、磁磚脫落、各式管線裸露，無法滿足現代人對於居住環境品質之需求。根據民國89 年人口及住宅普查，國內屋齡達30 年以上之老舊住宅估計約302.8 萬戶，屋齡為20~29 年之老舊住宅估計約172 萬，如能推動都市更新，採生態城市規劃及綠建築設計，全面進行老舊住宅重建及整建維護，不僅符合世界推動節能減碳之環保趨勢，提升國人居住環境品質，亦可創造國內產業需求，帶動營造業產值之成長。

臺灣城市發展已逾百年，近年來因產業結構變遷，導致都市發展結構改變，諸如傳統產業外移，導致許多工業廠房閒置或工業用地未開發使用；高速鐵路通車營運後，衝擊航空、鐵路及公路等運輸業之營運，許多車站周邊商業活動逐漸減少，而捷運陸續通車後，車站周邊商業活動卻逐漸活絡；國防兵力調整後，產生許多大面積閒置營區；公營事業機構轉型後，部分廠房停止生產，員工宿舍閒置未使用；

部分縣市因舊市區發展腹地受限，於都市外圍新增重劃區，因交通便利與都市機能提升，使都市發展重心外移，舊市區商業活動漸趨沒落等等。大多數都市發展結構已產生變化，部分地區已呈現衰退現象，如能重新思考都市發展定位，進行都市整體評估規劃，研擬具體可行之都市更新計畫，進行車站與捷運站周邊與沿線、閒置工業區與營區、低度利用之公有土地等地區都市更新，將可使該地區再發展，於開發過程可帶動營造業產值之成長，並於開發完成後，引入觀光旅遊業、零售批發、服務業、餐飲業、金融業及百貨商場等產業進駐，增加就業機會，擴大關聯性經濟產值，開發後商機更大。

4+5樓公寓專案答客問

Q1：我們都市的居住環境有甚麼問題？

答：

面對高齡化社會，我們有五個居住環境問題：

1.生活機能不佳

2.缺乏電梯設備

3.停車空間不足

4.公共設施不足

5.有安全防災之虞

說明：

1.臺北市的老舊建物，且已達更新年期的建築分佈，以四、五層樓建物佔最大多數。

2.這些老舊建物大部分是坐落於巷弄內，缺乏人行空間、停車空間或社區活動空間及電梯，生活機能不便，公共環境品質普遍欠佳，加上房屋耐震能力與現行規定也有差距。

3.面對高齡化社會，臺北市中低樓層老舊住宅的消防救災、房屋耐震能力及各項生活機能不足等問題，都非常需要建立相關機制，提出發展策略，來解決更新不易的困境，並且可及早因應重大災害之發生。

Q2：為什麼我們要針對臺北市老舊中低層樓層建築協助推動都市更新？

答：

1.依現有的都市更新法令機制，在更新後大部分四、五層樓老舊公寓社區，可以分回房地使用坪數比更新前還小。

2.而且老舊公寓社區的戶數眾多，都市更新的整合不易，不容易推動。

3.這些三十年以上的老舊公寓，因為現況環境問題，確有須給予協助之處。

說明：

1.臺北市目前的都市更新案至99 年5 月底統計，總計已有96 案事業計畫已核定實施，可以更新改建。但是，在這些已經核定的都市更新案中，多數都是四層樓以下建物，佔80％，包含四層以上建物之更新案只有20％的比例。

2.所以有很多的民意反映，現有建物存在最多的四、五層樓公寓，在現行的都市更新獎勵機制下，更新改建誘因不足，也就是說更新後分回房地使用坪數比更新前還小，使得民眾參與都市更新意願低落。而這樣的意見反應，不論是在一般市民陳情，或市長與各行政區里長座談，也都反應這樣的問題。

3.這些老舊中低層建築物多坐落於巷弄內，缺乏人行空間、停車空間或社區活動空間及電梯，生活機能不便，房屋耐震能力也與現行規定有差距。所以，在面對高齡化社會的趨勢下，老舊中低層社區建築物的環境現況問題，亟需建立相關機制，協助其提升居住環境品質。

建商判賠1.9億，東興住戶難接受

                                              施工不當、87條人命

等了13年‵‵判決不論金額多少" 都只是形式判決!

地主的無助、無奈真的需要專業的協助，尤其像"都市更新"更需要防患未然!